Die Hypothek muss, um wirksam zu sein, in das Grundbuch eingetragen werden.Der Grundbucheintrag war schon immer, anders als bei einem Grundstückserwerb, stets konstitutiv und bestimmend für die Rangfolge, in welcher die Forderungen mehrerer Hypothekeninhaber befriedigt werden. Voraussetzung für das Bestehen der Hypothek ist eine abzusichernde Forderung.

Einen Anspruch auf Bestellung einer gesetzlichen Hypothek (hipoteca legal) steht z.B. dem Staat und den lokalen Gebietskörperschaften an den Gütern zu, welche der Grundsteuer unterworfen sind. Die gesetzliche Hypothek ist vom Willen der Parteien unabhängig. Sie kann bestellt werden, wenn eine zu sichernde Forderung (auch zukünftig oder bedingt) tatsächlich besteht. Ihre Bestellung bedarf der Eintragung in das Grundbuch.

Die gerichtliche Hypothek (hipoteca judicial) entsteht aufgrund eines Gerichtsurteils über die Leistung von Geld oder anderer vertretbarer Sachen mit dem Registereintrag. Die Eintragung einer Hypothek in Portugal kann auch aufgrund eines Titels eines ausländischen Gerichts erzwungen werden.

Umfang der Hypothek

Eine Hypothek kann landwirtschaftliche und städtische Grundstücke, sowie bewegliche Sachen, die den unbeweglichen Sachen gleichgestellt sind, erfassen. Bewegliche Sachen, die den unbeweglichen gleichgestellt sind und daher hypothekarisch belastet werden können, sind registrierfähige Sachen wie etwa Kraftfahrzeuge, Schiffe und Flugzeuge.

Haftungsrechtlich erfasst die Hypothek Bäume, Sträucher und natürlichen Früchte, welche sich auf dem Grundstück befinden und die wesentlichen Bestandteile des Grundstücks. Erfasst werden auch die Verbesserungen, an denen keine Rechte Dritter bestehen, wie etwa die nachträglich errichteten Gebäude und Wohnhäuser. Außerdem werden sämtliche Schadensersatzansprüche, die dem Schuldner bei Verschlechterung oder Untergang der belasteten Sache oder des belasteten Rechts zustehen, erfasst.

Erlöschen der Hypothek

Die Hypothek erlischt mit dem Untergang der ihr zugrunde liegenden Forderung. Außerdem erlischt sie mit dem vollständigen Untergang der belasteten Sache. Der Hypothekengläubiger behält aber an den Forderungen oder an der Ersatzsumme, die der Eigentümer wegen des Verlustes erlangt, ein Vorzugsrecht. Außerdem ist ein Verzicht auf die Hypothek durch den Gläubiger möglich. Eine Hypothek kann auch verjähren, aber nur zugunsten des Dritten, der das hypothekarisch belastete Anwesen erworben hat. Die Hypothek erlischt, wenn seit dem Eintrag des Erwerbes 20 Jahre und seit der Fälligkeit der Forderung fünf Jahre vergangen sind. Schließlich sieht das Gesetz ein Hypothekenbereinigungsverfahren vor, wenn jemand eine mit einer Hypothek belastete Immobilie erwirbt. Auch dieses Verfahren führt zum Erlöschen der Hypothek. Dem Erwerber steht es frei, entweder die Gläubiger entsprechend ihren Forderungen direkt auszuzahlen und den Betrag dieser Forderungen von dem an den Verkäufer zu entrichtenden Kaufpreis abzuziehen oder seine Bereitschaft zur Zahlung bis zur Höhe des Kaufpreises oder des geschätzten Wertes zu erklären.

Wurde bereits zwei Drittel der Forderungssumme getilgt, besteht ein Anspruch auf Reduzierung der Hypothek. Dieser kann gerichtlich durchgesetzt werden

Vorrangige Forderungen

Wichtig für den Hypothekengläubiger ist die Regelung, wonach ihm das Recht zusteht, im Falle einer Verwertung des schuldnerischen Grundstücks vor denjenigen Gläubigern ausbezahlt zu werden, deren Forderungen nicht durch eine Hypothek gesichert sind.

Zu beachten ist, dass auch eine auf dem ersten Rang eingetragene Hypothek nicht garantiert, dass diese Hypothek in einem Zwangsvollstreckungsverfahren auch zuerst befriedigt wird. Vielmehr sind nach portugiesischem Recht verschiedene Forderungen und Rechte vorrangig auch gegenüber erstrangigen Hypotheken.

Zum einen handelt es sich bei den vorrangigen Forderungen um bestimmte Steuerschulden. Hierbei handelt es sich um die Grunderwerbsteuer und die Grundsteuer. Ebenfalls umfasst sind die mittlerweile abgeschafften Erbschafts- und Schenkungssteuern. Das Risiko bezüglich der Grunderwerbsteuer ist allerdings dadurch beschränkt, dass die Zahlung bereits vor Abschluss eines Kaufvertrages erfolgt. Es besteht lediglich die Gefahr einer Nachversteuerung.

Auch ein dingliches Zurückbehaltungsrecht ist eine vorrangige Forderung. Dieses Recht ist unabhängig davon, wann die Hypothek eingetragen wurde. Vorrangig sind ebenfalls Gerichtsgebühren. Doch muss vor einer Vollstreckung die Zahlung einer Vorgebühr erfolgen, so dass praktisch keine Gefahr besteht. Ebenfalls vorrangig sind in bestimmten Fällen arbeitsrechtliche Forderungen der Arbeitnehmer auf Lohn und Gehalt, sowie aus Vertragsverletzung. Zu beachten ist, dass diese Forderungen weder im Grundbuch eingetragen, noch tituliert sein müssen.