Amtliche Unterlagen des Grundstücks und sonstige Unterlagen

-    Steuernummern der Vertragsparteien: Für jede steuerrelevante Handlung (z.B. Kauf einer Immobilie, Aufnahme einer Tätigkeit) muss eine Steuernummer in Portugal beantragt werden. Über die Bedeutung der portugiesischen Steuernummer und ihre Beantragung können Sie sich auf unserer Partnerseite zum Steuerrecht näher informieren.

 - Identifikationsdokumente der Vertragsparteien: Zur Identifikation der Vertragsparteien muss von Unionsbürgern ein gültiger Personalausweis vorliegen. Alternativ können sich natürliche Personen auch mit einem gültigen Reisepass ausweisen. Bei einer Gesellschaft muss ein aktueller Handelsregisterauszug sowie ggf. der Beschluss, der das Geschäft autorisiert, vorgelegt werden.

-    Vollmacht: Beide Vertragsparteien können durch Vollmacht (procuração) einen Vertreter bestellen. Es ist empfehlenswert einen Rechtsanwalt als Vertreter zu bestellen, weil dieser von Berufs wegen vertrauensvoll die Interessen seiner Mandanten wahrnimmt.

 -  Grundbuchauszug: Auch muss ein Grundbuchauszug (certidão do registo predial) vorgelegt werden, der entweder direkt bei einem beliebigen Grundbuchamt (Conservatória do Registo Predial) oder per Internet beantragt werden kann. Dieser darf nicht älter als sechs Monate sein. Ein elektronischer Grundbuchauszug enthält einen Zugangscode, der grundsätzlich ein Jahr gültig ist.

 -   Auszug aus dem Steuerkataster: Den vorzulegenden Katasterauszug (caderneta predial) bekommt man beim Finanzamt (serviço de finanças). Aus ihm ergeben sich die wichtigsten Daten des Grundstücks, wie Lage, Größe und Bebauung. Er darf nicht älter als ein Jahr sein. Wurde die Immobilie noch nicht steuerrechtlich erfasst, genügt die Vorlage des amtlich bestätigten Antrags auf Eintragung beim Finanzamt (IMI-Modelo I), der ebenfalls nicht älter als ein Jahr sein darf. Die Daten im Katasterauszug dürfen denen im Grundbuch grundsätzlich nicht widersprechen.

 -  Bei jeder Art von Gebäude: Nutzungsbescheinigung: Die Nutzungsbescheinigung (alvará de autorização de utilização) des Gebäudes im Original oder eine von der Gemeinde beglaubigte Abschrift ist vorzulegen. Die Nutzungsgenehmigung (autorização de utilização) wird von der Gemeinde als Baugenehmigungsbehörde erteilt. Sie wird nur dann erteilt, wenn festgestellt wird, dass das Gebäude in Übereinstimmung mit dem von der Gemeinde genehmigten Architekturprojekt und sonstigen besonderen Plänen, wie Statik, Schalldämmung und Abwassersystem, errichtet wurde. Die Nutzungsgenehmigung wird durch die Ausstellung einer Bescheinigung (alvará) bestätigt. Die Nutzungsbescheinigung muss stets das gesamte Gebäude erfassen, d.h. auch die genehmigungspflichtigen Änderungen. Wurden diese Änderungen ohne Baugenehmigung (licença de construção) vorgenommen, muss vorher ein Legalisierungsverfahren, d.h. ein nachträgliches Genehmigungsverfahren, durchgeführt werden.

Der Eigentümer eines Gebäudes, für das keine gültige Nutzungsbescheinigung ausgestellt wurde, welche die bauliche Anlage als Ganzes mit allen genehmigungspflichtigen Änderungen erfasst, darf seine Immobilie weder verkaufen noch vermieten. Nimmt man es genau, darf niemand das Gebäude nutzen. Diese strengen Regelungen sollen Schwarzbauten unterbinden. Es dürfen keine Kaufverträge über Gebäude durch Rechtsanwälte oder Notare beurkundet werden, für die keine Nutzungsbescheinigungen vorgelegt werden. Auf die Existenz der Nutzungsbescheinigung muss im Vertragstext ausdrücklich hingewiesen werden.

Nutzungsgenehmigungen sind nach der aktuellen Rechtslage grundsätzlich fristlos gültig. Deshalb ist dem Käufer eines Gebäudes zu raten, anhand der genehmigten Baupläne vor dem Abschluss des Kaufvertrages zu überprüfen, ob die bauliche Anlage im Einklang mit der erteilten Baugenehmigung errichtet wurde. Wichtig ist, dass nicht nur der Bau den genehmigten Bauprojekten entsprechen muss, sondern auch die jeweilige Nutzung.

Wurde die Nutzungsbescheinigung zwar noch nicht von der Gemeinde erteilt, jedoch bereits beantragt, genügt unter bestimmten Voraussetzungen die Vorlage des Baufreigabescheins (alvará de licença de construção).

Eine wichtige Ausnahme von der Pflicht, im Besitz einer Nutzungsbescheinigung zu sein, besteht bei Gebäuden, die vor dem 7. August 1951 errichtet wurden. In diesem Falle muss das Alter des Gebäudes aber entweder aus dem Katasterauszug hervorgehen oder es muss eine Bescheinigung der Gemeinde vorgelegt werden, worin diese erklärt, dass das Gebäude vor dem 7. August 1951 errichtet wurde.

 - Bei einem Wohngebäude: Technische Wohnungsbescheinigung: Die Technische Wohnbescheinigung (ficha técnica de habitação) ist ein Dokument, das die wichtigsten technischen und funktionellen Eigenschaften eines Wohnhauses zusammenfasst. Die Technische Wohnungsbescheinigung dient dem Verbraucherschutz. Der Verbraucher soll u.a. über die Namen der Baufirma, des Architekten und des technischen Leiters Kenntnis erlangen, damit er seine Gewährleistungsrechte geltend machen kann. Auch enthält die Technische Wohnungsbescheinigung eine Beschreibung des Grundstücks und seiner Aufteilung. Teil der Technischen Wohnungsbescheinigung sind die auch die Baupläne.

Die Vorlage einer Technischen Wohnungsbescheinigung ist nur Pflicht bei bereits fertiggestellten Gebäuden, die Wohnzwecken dienen und für die nach dem 30. März 2004 die gemeindliche Nutzungsbescheinigung beantragt worden ist. Die Pflicht zur Vorlage einer Technischen Wohnungsbescheinigung erfasst nicht solche Gebäude, die zwar wiederaufgebaut, erweitert oder in ihrer Struktur verändert worden sind, jedoch vor dem 7. August 1951 errichtet wurden.

 - Energiezertifikat: Durch das Energiezertifikat (certificado energético) soll sichergestellt werden, dass der Eigentümer beim Verkauf oder bei der Vermietung von Gebäuden einen Ausweis über die Gesamtenergieeffizienz vorlegt. Der Energieausweis informiert über energetische Mängel des Hauses und zeigt, mit welchen wirtschaftlichen Maßnahmen seine Energiebilanz verbessert werden kann. Dieser Ausweis sollte deshalb bei der Verhandlung des Kaufpreises oder Mietzinses eine Rolle spielen. Der Ausweis gilt für 10 Jahre. Fraglich ist, ob das Fehlen des Energiepasses einer Beurkundung eines Kaufvertrages oder der Wirksamkeit eines Mietvertrages über das Gebäude entgegensteht. Da das Gesetz die beurkundende Person nicht ausdrücklich veranlasst, die Existenz des Energieausweises zu überprüfen, hat der beurkundende Notar oder Rechtsanwalt unseres Erachtens den Vertragsabschluss nicht von der Vorlage des Energiepasses abhängig zu machen.

 - Bei Wohnsiedlungen: Erschließungsbescheinigung der Gemeinde: Bei Wohnsiedlungen (loteamentos) muss eine Erschließungsbescheinigung der Gemeinde vorgelegt werden. Ausreichend ist stattdessen auch der Nachweis der Entrichtung einer Kaution, welche die Erschließungsbeiträge sichert. Die Pflicht eine Erschließungsbescheinigung bzw. den Nachweis der Entrichtung einer Kaution vorzulegen, besteht jedoch nur bei der erstmaligen Veräußerung der jeweiligen eigenständigen Wohneinheit der Siedlung. Diese Regelung findet keine Anwendung auf Wohnsiedlungen, die vor März 1992 errichtet worden sind.

 - Besonderheiten beim Denkmalschutz etc.: Bei Immobilien, die unter Denkmalschutz stehen, als kulturelles Erbe ausgewiesen sind oder sich in einer besonderen Schutzzone befinden, muss der Nachweis, dass der geplante Verkauf der portugiesischen Denkmalschutzbehörde und ggf. der Gemeinde angezeigt wurde, erbracht werden. Es besteht bei diesen Immobilien ein Vorkaufsrecht des Staates. Bestehen Zweifel, ob ein Vorkaufsrecht des Staates besteht, empfiehlt sich eine Negativ-Bescheinigung der Denkmalschutzbehörde einzuholen.

 -   Besonderheiten bei dem Kauf eines ländlichen Grundstücks durch   mehrere Personen: Ein ländliches Grundstück (prédio rústico) ist ein abgesonderter Teil des Bodens mit den sich ggf. darauf befindenden baulichen Anlagen, welche keine wirtschaftliche Unabhängigkeit aufweisen. Beim Kauf eines solchen Grundstücks in Miteigentümergemeinschaft (compropriedade) muss der Nachweis vorlegt werden, dass die Gemeinde den Kauf genehmigt hat. Eine etwaige Teilung des Grundstücks bei Auflösung der Miteigentümergemeinschaft soll vermieden werden. Dies wird zum einen mit bauleitplanerischen Gründen, zum anderen mit der Erhaltung der Wirtschaftlichkeit der ländlichen Grundstücke begründet. Fehlt der Nachweis der Genehmigung, so ist der Kaufvertrag nichtig.

 Achtung: Diese Regelung findet auch Anwendung, wenn deutsche Eheleute, die im Güterstand der Zugewinngemeinschaft oder der Gütertrennung leben, beabsichtigen, das Grundstück zusammen zu kaufen. In Deutschland ist der gesetzliche Güterstand die Zugewinngemeinschaft.

 -   Besonderheiten bei der Belastung mit einer Hypothek: Bei Belastung der Immobilie mit einer Hypothek (hipoteca), die nicht auf den Käufer übergehen soll, hat der Hypothekengläubiger eine Bescheinigung vorzulegen, die den Käufer unwiderruflich ermächtigt, die Hypothek vor dem Grundbuchamt (Conservatória do Registo Predial) löschen zu lassen. Die Unterschrift hat bestimmten Beglaubigungsvorschriften zu genügen.

 -   Besonderheiten bei der Beteiligung Minderjähriger: Bei dem Verkauf einer Immobilie oder bei dem Kauf einer Immobilie, die mit Rechten Dritter (z.B. einer Hypothek) belastet ist durch einen Minderjährigen muss die Genehmigung des Gerichts eingeholt werden. Der Minderjährige muss sich beim Verkauf und Kauf zudem durch seine gesetzlichen Vertreter vertreten lassen.

 -    Grunderwerbsteuer: Bei einer entgeltlichen Übertragung einer Immobilie, muss der Nachweis des Finanzamts vorliegen, dass die Grunderwerbsteuer entrichtet wurde bzw., dass der Verkauf von der Grunderwerbsteuer befreit ist.

 -  Stempelsteuer: Bei der entgeltlichen Übertragung einer Immobilie ist die Stempelsteuer zu zahlen. Sie muss vor der Beurkundung des jeweiligen Vertrages beim Finanzamt entrichtet werden. Dem Notar oder Rechtsanwalt muss beim Vertragsschluss ein Nachweis des Finanzamts über die Entrichtung der Stempelsteuer vorgelegt werden.