Immobilienmakler                
Maklergesellschaft und Agent

Die Tätigkeit des Immobilienmaklers wird durch das öffentlich-rechtliche Institut für Bau und Immobilien (Instituto da Construção e do Imobiliário, Instituto Público - InCI, I.P.) beaufsichtigt und unterliegt eigenständigen berufsrechtlichen Regelungen. Man unterscheidet zwischen Immobilienmaklergesellschaft (empresa de mediação imobiliária) und dem Agenten (angariador imobiliário). Die Immobilienmaklergesellschaften und die Agenten müssen bei dem InCI, P.I. registriert sein und die entsprechenden gültigen Lizenzen haben.

Die gewerbliche Vermittlung von Immobilien darf nur durch zugelassene Immobilienmaklergesellschaften ausgeübt werden.

Für die Maklergesellschaft gelten besondere Vorschriften. Die Gesellschaft hat den Namenszusatz „mediação imobiliária“ zu führen und stets die Maklerzulassungsnummer bei jeder Korrespondenz und Werbung sowie in Verträgen anzugeben. Eine Person, die nicht mit dem Agenten verwechselt werden darf, muss die persönliche Maklerlizenz besitzen, damit eine Maklergesellschaft wirksam gegründet werden kann. Diese Person muss entweder Geschäftsführer der Maklergesellschaft oder als Vollzeitarbeitnehmer mit dieser verbunden sein.

Der Agent, ist der Makler im eigentlichen Sinne, der die Immobiliengeschäfte vermittelt. Er ist für die Immobilienmaklergesellschaft tätig und muss sich gegenüber jedermann entsprechend ausweisen.

 Der Vertragsinhalt

Ein Maklervertrag (contrato de mediação imobiliária) ist – wie im deutschen Recht – eine Vereinbarung zwischen Makler und Auftraggeber, dass Letzterer sich zur Zahlung einer Provision verpflichtet für den Fall, dass aufgrund der Nachweis- oder Vermittlungstätigkeit des Maklers ein Kaufvorvertrag oder ein Kaufvertrag zustande kommt. Wird keine anders lautende Vereinbarung getroffen, schuldet in der Regel der Verkäufer der Immobilie, der den Makler beauftragt hat, die Provision.

Beim Maklervertrag schuldet der Makler üblicherweise nur Nachweis- und Vermittlungsbemühungen, ohne dass eine Pflicht zum Tätigwerden besteht.

Eine Vergütung verdient der Makler jedoch nur, wenn aufgrund seiner Nachweis- und Vermittlungstätigkeit der angestrebte Vertrag zustande kommt. Mangels anders lautender Vereinbarung steht es dem Auftraggeber frei, während der Vertragslaufzeit weitere Makler einzuschalten oder den Vertragsabschluss selbst herbeizuführen.

Der Maklervertrag muss in Portugal schriftlich abgeschlossen werden. Neben der Beschreibung der Immobilie und den Vertragsparteien müssen aus dem schriftlichen Vertragswerk klare Vergütungsregelungen sowie Einzelheiten zur obligatorischen Maklerversicherung hervorgehen. Es ist in Portugal üblich, aber nicht zwingend, dass die Vermittlungsgebühr 5 % der Transaktionssumme beträgt und mindestens ein Teil der Gebühr bereits mit Abschluss des Kaufvorvertrages (contrato de promessa de compra e venda) fällig wird. Eine geringere oder höhere Gebühr kann vereinbart werden. Wird im Maklervertrag keine Regelung über seine Geltungsdauer aufgenommen, so wird vermutet, dass er für eine Dauer von 6 Monaten abgeschlossen wurde. Es findet keine stillschweigende Verlängerung statt.

Von besonderer Bedeutung ist, dass ein Maklervertrag, der immer wieder mit dem gleichen Inhalt, also als Standardvertrag verwendet wird, dem Verbraucherinstitut (Instituto do Consumidor)zugesendet und dort registriert werden muss. Dies wird häufig nicht eingehalten.

Ein Maklervertrag ist bereits dann nichtig, wenn er nicht den beschrieben Mindestinhalt aufweist oder als Standardvertrag nicht dem Verbraucherinstitut bekannt gegeben wurde. Auf die Nichtigkeit kann sich aber nur der Auftraggeber, nicht hingegen die Maklergesellschaft, berufen.

Dem Verkäufer und Kaufinteressenten einer Immobilie wird empfohlen, sich unabhängigen Rechtsrat einzuholen. Einer Immobilienmaklergesellschaft bzw. ihren Agenten ist es nicht erlaubt, Rechtsberatung zu erteilen.