Verkauf einer Immobilie – Checkliste für den Verkäufer
Den Abschluss eines Kauf(vor)vertrages sollte auch der Verkäufer nicht auf die leichte Schulter nehmen, wenn er möchte, dass der Verkauf der Immobilie zum vollen Erfolg wird. Auf die wichtigsten Punkte, die der Verkäufer beachten sollte, wird im Folgenden besonders hingewiesen.
Vor dem Abschluss des Vertrages
- Sind alle Pflichtdokumente vorhanden?
Auch der Verkäufer sollte darauf achten, dass alle notwendigen Unterlagen – soweit dies in seiner Macht steht – zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses vorhanden sind. Die Prüfung der Unterlagen gehört zu den Aufgaben des Rechtsanwaltes.
- Ist der Eintrag in Grundbuch und Steuerkataster korrekt?
Zu beachten ist, dass in Portugal eine Voreintragungspflicht besteht, d.h. die Person, die das Eigentum überträgt, muss auch im Grundbuch als Eigentümer eingetragen sein, damit der Käufer als neuer Eigentümer beim Grundbuchamt eingetragen werden kann. Eine Ausnahme davon besteht in bestimmten Fällen bei Erben. Daher ist darauf zu achten, dass das Grundbuch die Eigentumslage korrekt wiedergibt. Auch im Steuerkataster sollte überprüft werden, ob die Einträge aktuell sind. Im Regelfall müssen Grundbuch und Steuerkataster übereinstimmen.
- Müssen weitere Personen beteiligt werden?
Der Verkäufer sollte rechtzeitig überprüfen, ob Zustimmungserklärungen z.B. des Ehepartners zum Verkauf benötigt werden. Wird über eine Gesellschaft veräußert, sollte darauf geachtet werden, dass die ordnungsgemäße Vertretungsberechtigung besteht sowie die ggf. erforderliche Zustimmung der Gesellschafterversammlung eingeholt wurde.
- Ist das Grundstück mit Rechten Dritter belastet?
Das Eigentum wird belastet mit dem Recht eines Dritten übertragen, wenn dieses Recht aus dem Grundbuch hervorgeht. Daher sollte vor dem Erwerb eines Grundstücks kontrolliert werden, ob dingliche Rechte Dritter (wie z.B. eine Hypothek) im Grundbuch eingetragen sind und ggf. die Löschung beantragt werden. Eventuell muss der Termin des Vertragsschlusses mit der finanzierenden Bank abgestimmt werden.
- Besteht ein gesetzliches Vorkaufsrecht eines Dritten?
Die Prüfung, ob ein gesetzliches Vorkaufsrecht vorliegt, sollte nicht vernachlässigt werden. Die Nichtbeachtung hat besonders fatale Folgen, wenn ein Verkaufspreis unter Wert der Immobilie vereinbart wurde. Gerade in diesen Fällen sollte der Verkäufer prüfen lassen, ob niemand ein Vorkaufsrecht besitzt.
- Bestehen noch Miet- oder Pachtverhältnisse?
Wurde versprochen, das Grundstück miet- und pachtfrei zu übertragen, so ist rechtzeitig daran zu denken, dass etwaige Miet- und Pachtverhältnisse rechtzeitig beendet werden müssen. Hierbei ist darauf zu achten, dass das portugiesische Wohnungsmietrecht sehr mieterfreundlich und eine kurzfristige Auflösung des Mietverhältnisses häufig nur einvernehmlich mit dem Mieter und ggf. mit der Zahlung einer Abfindung möglich ist.
- Bestehen noch Schulden im Bezug auf die Immobilie?
Bei bestimmten Schulden hat der Staat auch nach der Übertragung ein privilegiertes Zugriffsrecht auf das Grundstück. Es droht ein Pfändungseintrag in die Immobilie und die Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen durch den Käufer. Das Vorliegen solcher Schulden sollte ausgeschlossen werden. Es ist daher insbesondere auf die Begleichung von Steuerschulden in Bezug auf die Immobilie zu achten.
- Wie weit reicht die Nutzungsbescheinigung?
Die Nutzungsbescheinigung (vgl. Unterlagen) muss sich auf das Anwesen als Ganzes und sämtliche genehmigungspflichtige Erweiterungen oder Veränderungen beziehen. Wer nach der Fertigstellung eines Neubaus genehmigungspflichtige Änderungen am Haus veranlasst, muss bei der Gemeinde eine neue Nutzungsgenehmigung beantragen, die auch die Änderungen umfasst. Wurden die genehmigungspflichtigen Änderungen ohne Baugenehmigung (licença de construção) vorgenommen, muss vorher ein Legalisierungsverfahren, d.h. ein nachträgliches Genehmigungsverfahren, durchgeführt werden. Wurde die Nutzungsbescheinigung zwar noch nicht von der Gemeinde erteilt, jedoch bereits beantragt, genügt ggf. die Vorlage des Baufreigabescheins (alvará de licença de construção).
Nach dem Abschluss des Vertrages
- Abgabe einer Einkommensteuererklärung
Zu den Handlungen des Verkäufers nach dem Verkauf zählt insbesondere die Abgabe einer Einkommensteuererklärung in Portugal hinsichtlich seines erzielten Veräußerungsgewinns (mais-valias). Diese Erklärung muss auch dann fristgerecht abgegeben werden, wenn der Verkäufer keinen Gewinn erzielt hat. Weitere Informationen zur Zahlung der Einkommensteuer erhalten Sie auf unserer Partnerseite zum Steuerrecht.