Das portugiesische Immobilienrecht: Vertrauen Sie in unsere Erfahrung | © Dr. Rathenau & Kollegen

Mietverträge

Schätzungsweise 1 Mio. Wohnungen sind in Portugal – zum Teil schwarz – vermietet. Ein Vertrag, der über eine längere Zeit als sechs Monate abgeschlossen wird, bedarf der Schriftform. Ansonsten ist der Vertrag unwirksam. Bei einem Vertrag mit einer Dauer von sechs oder mehr Jahren kann ein Eintrag in das Grundbuch zu erfolgen. Bei Abschluss eines Mietvertrages besteht die Pflicht zur Aushändigung eines Energieausweises und der Nutzungsbescheinigung der vermieteten Immobilie. Die Folge einer fehlenden Nutzungserlaubnis ist die Unwirksamkeit des Mietvertrages und ein Schadensersatz für den Mieter. Im Folgenden soll sich nun auf das wichtige Thema der Beendigung von Mietverhältnissen bei der Wohnraummiete (arrendamento habitacional) konzentriert werden, da dies in der Praxis häufig zu Streitigkeiten führt.

Das Mietverhältnis kann im beiderseitigen Einverständnis der Parteien jederzeit beendet werden (revogação). Als einseitige Erklärung zur Beendigung des Mietverhältnisses stehen den Parteien die ordentliche Kündigung (denúncia) und die außerordentliche Kündigung (resolução) zur Verfügung.

Wichtige Anmerkung: Die neuen Regelungen aus August 2012 wurden hier noch nicht eingearbeitet. Die gewaltigen Änderung finden Sie hier.

Befristete Verträge

Befristete Verträge kann nur der Mieter durch eine ordentliche Kündigung (denúncia) beenden. Ohne Angabe eines Grundes ist es ihm nach sechsmonatiger Laufzeit gestattet, mit einer Frist von 120 Tagen das Mietverhältnis jederzeit aufzulösen. Dem Vermieter steht dieses Recht nicht zu. Er kann allein durch seinen Widerspruch die automatische Verlängerung des Vertrages verhindern. Dieser Widerspruch hat ein Jahr im Voraus zu erfolgen. Auch der Mieter kann durch Widerspruch die Verlängerung des Vertrages nach Ablauf der Vertragslaufzeit verhindern. Die Frist hierfür beträgt in Angleichung an die Kündigung 120 Tage im Voraus.

Unbefristete Verträge

Einen unbefristeten Vertrag kann der Mieter mit einer Frist von 120 Tagen kündigen.

Der Vermieter darf das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfes, des Eigenbedarfes eines seiner Abkömmlinge ersten Grades oder wegen umfassender Renovierungs- oder Restaurierungsarbeiten durch Kündigung (denúncia) beenden.

Für eine Kündigung wegen Eigenbedarfs muss der Eigentümer bereits seit fünf Jahren Eigentümer/Miteigentümer sein oder muss die Immobilie durch Erbschaft erworben haben. Auch darf er über keine andere (auch vermietete) Wohnung am selben Ort verfügen. In diesem Fall hat er dem Mieter eine Abfindung in Höhe von einer Jahresmiete zu zahlen.

Bei einer Kündigung wegen Abriss des Gebäudes oder aufwändiger Renovierungsarbeiten, sind dem Mieter ebenfalls die Kosten zu ersetzen und ein Schadensersatz in Höhe von mindestens zwei Jahresmieten zu zahlen. Alternativ kann auch eine Ersatzwohnung im gleichen Kreis zu vergleichbaren Konditionen gesucht werden oder der Mieter während einer Renovierungsmaßnahme vorübergehend woanders untergebracht werden.

Der Vermieter kann durch eine ordentliche Kündigung ohne Vorliegen eines Grundes das Mietverhältnis beenden. Diese Regelung besteht seit dem Jahre 2006 und stärkt die Position des Vermieters. Das Mietverhältnis endet fünf Jahre nach der entsprechenden Mitteilung an den Mieter. Die Kündigung ist frühestens fünfzehn Monate, spätestens ein Jahr vor der beabsichtigten Beendigung des Mietverhältnisses nochmals vom Vermieter zu bestätigen.

Die Kündigung wegen Eigenbedarfes oder Renovierungsmaßnahmen ist nur unter Einschaltung des Gerichtes möglich. Die Kündigung ohne Angabe eines Grundes kann außergerichtlich erfolgen.

Eine außerordentliche Kündigung (resolução) des Mietverhältnisses ist sowohl durch Initiative des Mieters als auch des Vermieters möglich, wenn der Mietvertrag vom Vermieter oder Mieter nicht erfüllt wird und die Fortsetzung des Vertragsverhältnisses dadurch für den Kündigenden unzumutbar geworden ist. Zum Beispiel kann ein schwerwiegender gesetzeswidriger Gebrauch der Mietsache durch den Mieter die Unzumutbarkeit für den Vermieter begründen. Als unzumutbar für den Vermieter wird der Zahlungsverzug des Mieters angesehen, der länger als drei Monate anhält. Dieser Zahlungsverzug berechtigt den Vermieter zur außergerichtlichen Kündigung des Mietvertrages. In den übrigen Fällen wird der Vermieter auf den Gerichtsweg verwiesen. Die Kündigung wegen Zahlungsverzuges ist jedoch unwirksam, wenn der Mieter innerhalb von drei Monaten die ausstehende Miete bezahlt und damit den Verzug beendet.

Anmerkung: Über das interessante Thema der Pacht von ländlichen Grundstücken können Sie sich in diesem Artikel von Dr. Rathenau informieren, der im Dezember 2009 in der Zeitschrift Entdecken Sie Algarve erschienen ist.


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