Juni 2014: Neuer Leitfaden zum Immobilienkauf in Portugal: Der Leitfaden zeigt auf, welche Unterlagen vorhanden sein müssen und auf was man darüber hinaus achten sollte (Leitfaden in PDF).
02.01.2014: Neues zur "Enteignung" der Küstenstreifen: Es wird gesetzlich vermutet, dass der 50-Meter-Streifen der portugiesischen Küste öffentliches Eigentum ist. Wer bis zum 01.01.2014 keine Klage erhebt und durch Urkunden nachweist, dass sein Grundstück bereits vor 150 Jahren in Privatbesitz war, „verliert“ sein Eigentum (ausführliche Informationen zu diesem Thema finden Sie hier). Vor wenigen Tagen hat das portugiesische Parlament die Frist für die Erhebung der Klage auf Anerkennung von Privateigentum bis zum 01.07.2014 verlängert. Laut dem Immobilienrechtsexperten Dr. Alexander Rathenau, der eine Reihe von Eigentümern vertritt, wird das Parlament das Gesetz aller Voraussicht nach auch inhaltlich bis zum 01.07.2014 überarbeiten. Infolge der zahlreichen Bürgerbeschwerden der letzten Monate hat der Gesetzgeber in letzter Minute erkannt, dass die geltende Gesetzeslage nicht verfassungskonform ist, so der Experte. Nach Rathenaus Meinung müssen mehrere Punkte wegfallen, damit das Gesetz einer verfassungsrechtlichen Prüfung standhält. Der Staat könne nicht die strengen Regelungen über die Zulässigkeit von Enteignungen dadurch ausschalten, in dem er einfach die willkürliche Vermutung aufstellt, dass der gesamte Küstenstreifen der öffentlichen Hand gehört. Eine Enteignung könne nur zum Wohl der Allgemeinheit erfolgen. Eine pauschale Inanspruchnahme einer Küstenfläche durch den Staat ist nach Rathenaus Meinung verfassungswidrig. Außerdem setze eine Enteignung eine Entschädigung voraus. Es versteht sich doch von selbst, dass ein Bürger, der auf die Richtigkeit des Grundbuches beim Grundstückserweb vertrauen durfte, nicht entschädigungslos sein Grundstück dem Staat überlassen muss, führt der Experte weiter aus. Sollte der Gesetzgeber die Beweispflicht im Grundsatz aufrechterhalten, könne nur auf das Jahr 1971 abgestellt werden. Der 50-Meter-Streifen sei nämlich erst 1971 festgelegt worden, nicht hingegen im Jahr 1864. Ferner dürfe die Beweislast nicht den Bürger, sondern den Staat treffen. Der Staat müsse beweisen, dass das jeweilige Grundstück vor 1971 nicht im Privateigentum war. Schließlich dürfe das überarbeitete Gesetz keine Frist mehr für die Erhebung einer Anerkennungsklage vorsehen. Nicht nur das Eigentumsrecht, sondern auch das Recht auf gerichtlichen Rechtsschutz ist verfassungsrechtlich garantiert, so Rathenau. Mit großer Hoffnung wird jetzt die Überarbeitung des Gesetzes bis Juli 2014 erwartet.
10.11.2013: Wegfall der Grunderwerbsteuer für 2018 geplant! Die Regierung schafft die aktuelle Besteuerung von Immobilienkäufen durch den sog. IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis; Grunderwerbsteuer) ab, entwickelt aber eine neue Steuer, welche den IMT ersetzen soll.
17.10.2013: Neues zum Energiezertifikat - Mit dem Inkrafttreten des Dekrets Nr. 118/2013 muss jeder Hauseigentümer, der seine Immobilie zum Verkauf oder zur Vermietung anbietet, bereits im Besitz eines Energiezertifikats sein. Nach bisherigem Recht musste das Zertifikat erst am Tag des Abschlusses des Kauf- oder Mietvertrages vorliegen und dem Käufer bzw. Mieter ausgehändigt werden (vgl. Art. 14 Abs. 1 lit. f) i.V.m. 3 Abs. 4 des genannten Dekrets).
01.09.2013: Küstenstreifen in öffentlicher Hand: Wer nicht bis zum 01.01.2014 klagt, bleibt rechtlos! Das Gesetz Nr. 54 vom 15.11.2005 ergänzt ein königliches Dekret aus dem Jahr 1864 und das Dekret Nr. 468 vom 05.11.1971, die die portugiesische Küste zum öffentlichen Eigentum erklären. Es wird gesetzlich vermutet, dass der 50-Meter-Streifen der portugiesischen Küste öffentliches Eigentum ist. Wer bis zum 01.01.2014 keine Klage erhebt, soll sein Eigentum in diesem Gebiet für immer verlieren. So bestimmt es das Gesetz von 2005. Auf dem Klageweg müssen Betroffene beweisen, dass das fragliche Grundstück sich seit etwa 150 Jahren in Privatbesitz befindet. Als Beweise sind nur Urkunden zulässig. Im Jahr 1864 trat ein königliches Dekret in Kraft, welches das öffentliche Wassergebiet (Domínio Público Marítimo) erschuf. Das Dekret stellte das öffentliche Wassergebiet unter besonderen Schutz und klassifizierte es als Eigentum der öffentlichen Hand. Über 100 Jahre später legte das Dekret Nr. 468 vom 05.11.1971 fest, dass das öffentliche Wassergebiet den 50-Meter-Streifen der Küste erfasst. Knapp 35 Jahre später wurde diese Flächenbreite von 50 Metern vom Gesetz Nr. 54 vom 15.11.2005 übernommen. Nach dem geltenden Recht wird die Breite von 50 Metern grundsätzlich von der Linie aus gemessen, die das Meer bei höchstem Wasserstand (Flut) und durchschnittlicher Agitation des Meeres berührt. Trifft das Meereswasser jedoch auf eine Steilküste, wird der 50-Meter-Streifen von der obersten Kante der Steilküste an gemessen. Viele der Betroffenen in der Algarve haben ihre Grundstücke auf den Klippen mit Blick auf das Meer. Die Rechtmäßigkeit des Gesetzes ist fraglich, die Ausführung desselbigen würde einer Enteignung gleichkommen. Um den Druck auf die Politik und den Gesetzgeber zu stärkenn, rate ich Betroffenen, sich mit einer Beschwerde an den Ombudsmann (http://www.provedor-jus.pt/)frsD und gleichzeitig an den zuständigen Minister zu wenden. Liegen Erfolgsaussichten einer Klage vor, muss diese bis zum 01.01.2014 erhoben werden.
01.08.2013: Energieeffizienz von Gebäuden: EU-Kommission verklagt Portugal und fordert Sanktionen in Höhe von 25.273,60 EUR pro Tag! Die Europäische Kommission hat Portugal vor dem Gerichtshof der Europäischen Union (EuGH) wegen unvollständiger Umsetzung der Richtlinie über die Energieeffizienz von Gebäuden (Richtlinie 2010/31/EU) verklagt. Diese Richtlinie wurde 2010 erlassen und sollte die Mitgliedstaaten veranlassen, Mindestanforderungen an die Gesamtenergieeffizienz aller Gebäude festzulegen und anzuwenden. Die EU-Mitgliedstaaten waren verpflichtet, die Richtlinie größtenteils bis zum 9. Juli 2012 umzusetzen. Portugal erarbeitet zwar derzeit entsprechende Gesetzesentwürfe, es ist jedoch unbekannt, wann diese zur Entscheidung vorgelegt werden und wann die gewünschten Maßnahmen vollständig zur Anwendung kommen. Im September 2012 hatte die Kommission Portugal bereits aufgefordert, die Umsetzung zu veranlassen. Eine weitere Stellungnahme der Kommission an Portugal erging im Januar 2013. Da dies nicht zur vollständigen Umsetzung geführt hat, wurde jetzt die Klage eingereicht. Mit der Klage schlägt die Kommission vor, Portugal ein tägliches Zwangsgeld in Höhe von 25.273,60 EUR zu verhängen. Bei der Berechnung des Zwangsgeldes werden mehrere Faktoren beachtet. Insbesondere kommt es auf die Schwere und Dauer des Verstoßes an. Aber auch das Bruttoinlandprodukt wird berücksichtigt. Die Richtlinie über die Energieeffizienz von Gebäuden ist einer der Schritte zur Verringerung des jährlichen Primärenergieverbrauchs in Europa. Angestrebt wird eine Verringerung um 20 %. Auf Gebäude entfallen zurzeit noch 40 % des Gesamtenergieverbrauchs und mehr als ein Drittel der CO2-Emissionen. Mit der Umsetzung der Richtlinie hofft die EU, bedeutende Energieeinsparungen zu erreichen und Treibhausgasemissionen zu verringern. Portugal ist jedoch nicht das einzige Land, gegen das die Kommission ein Verfahren im Zusammenhang mit dieser Richtlinie eingeleitet hat. In jedem Fall wird der EuGH entscheiden, ob ein Verstoß vorliegt und wie hoch die Sanktionen ausfallen werden. Bis dahin werden aber noch Monate vergehen. Anmerkung: Die Richtlinie wurde mittlerweile umgesetzt (s. oben).
Liebe Drittstaatler, wir brauchen Euch! Die portugiesische Regierung beabsichtigt die Förderung von Investitionen im Land durch Bürger oder Unternehmen aus Drittstaaten, d.h. die nicht zur EU gehören, wie China und Russland. Zu diesem Zwecke wurde das Migrationsgesetz (Lei de imigração, Gesetz Nr. 23/2007) durch das Gesetz Nr. 29/2012 geändert. Konkret betroffen sind die Regelungen über Einreise, Aufenthalt, Ausreise und Ausweisung von Ausländern. Nach der neuen Fassung des Gesetzes wird einem Bürger, der nicht zur EU gehört, eine Aufenthaltserlaubnis (autorização de residência) für Portugal erteilt. Voraussetzung ist nur, dass der Investor ein gültiges Schengen-Visum besitzt. Gleichwohl gilt dies nicht für jegliche geschäftliche Aktivitäten in Portugal. Von der vereinfachten Einreise sind nämlich nur diejenigen privilegiert, deren Investitionen den gesetzlichen Anforderungen genügen. Neben dem Erfordernis des Tätigwerdens im portugiesischen Inland, muss die Investitionsaktivität für einen Zeitraum von mindestens fünf Jahren ausgeübt werden. Auch an die konkrete Investition stellt der Gesetzgeber bestimmte Anforderungen. So muss durch die Investition ein Kapitalfluss in Höhe von mindestens einer Million Euro stattfinden oder es müssen mindestens 30 neue Arbeitsplätze geschaffen werden. Möglich ist auch der Erwerb von Immobilien im Wert von mindestens 500.000,- €. Der Experte in Immobilienrecht, Rechtsanwalt und Advogado Dr. Alexander Rathenau ist guter Hoffnung, dass der Immobilienmarkt an der Algarve durch diesen Anreiz angekurbelt wird und der portugiesischen Wirtschaft nachhaltig geholfen wird. Laut dem Experten gab es bereits mehrere Anfragen von Russen und Chinesen, die in der Vergangenheit aufgrund von aufenthaltsrechtlichen Hindernissen von einem Immobilienerwerb abgesehen haben.
01.05.2013: Das erste Gesamtwerk zum portugiesischen Recht ist im Beck-Verlag erscheinen! Das Buch enthält eigene Passagen zum portugiesischen Immobilienrecht. Weitere Informationen finden Sie auf der Internetseite des Beck-Verlages. Lesen Sie das Interview von Dr. Rathenau in der März-Ausgabe der Wochenzeitung "Algarve 123".
14.08.2012: Neues Mietrecht in Kraft getreten! Das Gesetz Nr. 31/2012 vom 14.08.2012 hat zu sehr wichtigen Änderungen im Mietrecht geführt. Unser Experte im Immobilienrecht, Rechtsanwalt und Advogado Dr. Alexander Rathenau, hat die wesentlichen Änderungen zusammengefasst: ► Laufzeit und Erlöschen des Mietvertrages: Wurde keine Frist vereinbart, gilt der Vertrag für einen Zeitraum von zwei Jahren als abgeschlossen. Vor dem Inkrafttreten des Reformgesetzes galt der Vertrag auf unbestimmte Zeit als abgeschlossen. ► Mietverträge über Wohnraum: Bei einem befristeten Mietvertrag über Wohnraum kann die Laufzeit frei vereinbart werden. Vor dem Inkrafttreten des Reformgesetzes musste der befristete Mietvertrag mindestens fünf Jahre betragen. Davon ausgenommen waren nur Mietobjekte, die vom Mieter nicht als ständige Unterkunft, sondern nur vorübergehend, z.B. als Feriendomizil oder Studentenunterkunft, genutzt wurden. ► Automatische Verlängerung der Vertragslaufzeit: Nach Ablauf der vereinbarten Mietzeit verlängert sich das befristete Mietverhältnis sukzessiv und automatisch um die gleiche vereinbarte Vertragslaufzeit, wenn keine der Parteien der Verlängerung widerspricht. Nur bei Mietverträgen, deren Laufzeit nicht dreißig Tage überschreiten, findet keine automatische Verlängerung statt. Vor dem Inkrafttreten Reformgesetzes verlängerte sich der Vertrag automatisch um weitere drei Jahre. Diese automatische Verlängerung fand zudem keine Anwendung auf Mietobjekte, die vom Mieter nicht als ständige Unterkunft benutzt wurden. ► Widerspruch gegen die automatische Verlängerung der Vertragslaufzeit: Der Widerspruch gegen die automatische Verlängerung der Vertragslaufzeit muss, um wirksam zu sein, der jeweils anderen Vertragspartei fristgerecht vor dem Ende der anfänglichen Vertragslaufzeit bzw. der Verlängerungslaufzeit zugehen. Die Frist beträgt zweihundertvierzig Tage für den Vermieter und hundertzwanzig Tage für den Mieter bei einer Laufzeit von sechs Jahren oder mehr. Sie beträgt hundertzwanzig Tage für den Vermieter und neunzig Tage für den Mieter bei einer Laufzeit zwischen einem Jahr und weniger als sechs Jahre. Bei einer Laufzeit zwischen sechs Monaten und weniger als einem Jahr beträgt die Frist sechzig Tage für den Vermieter und den Mieter. Schließlich beträgt die Frist ein Drittel der Laufzeit für den Vermieter und den Mieter, wenn diese weniger als sechs Monate beträgt. Vor dem Inkrafttreten des Reformgesetzes musste der Widerspruch des Vermieters, um wirksam zu sein, dem Mieter mindestens ein Jahr vor Ablauf der Mietzeit zugehen. Die Frist für den Widerspruch des Mieters war kürzer und betrug hundertzwanzig Tage. ► Kündigungsrecht des Vermieters bei Zahlungsverzug: Als unzumutbar für den Vermieter wird der Zahlungsverzug des Mieters angesehen, der zwei Monate anhält oder der Mieter innerhalb eines Zeitraumes von zwölf Monaten mehr als vier Mal mit der Mietzinszahlung über acht Tage in Verzug gerät. Die Kündigung wegen Zahlungsverzuges ist jedoch unwirksam, wenn der Mieter innerhalb von einem Monat die ausstehende Miete bezahlt und damit den Verzug beendet. Das alte Recht gewährte dem Mieter noch eine Zahlungsfrist von drei Monaten für die Abwendung des Verzuges und damit der Wirksamkeit der außerordentlichen Kündigung. Vor allem war die Abschaffung der o.g. „Fünf-Jahres-Klausel“ bei befristeten Mietverträgen längst überfällig. Sie trug dazu bei, dass Hauseigentümer ihre Wohnungen nicht vermieteten, da sie vor dem Ablauf der fünf Jahre den Mietvertrag nicht ordentlich kündigen konnten. Das Ziel der Regierung, den portugiesischen Mietmarkt anzukurbeln, um zu vermeiden, dass sich immer mehr Familien durch Hauskaufkredite verschulden, stand damit im Widerspruch.
Neuer Beitrag zum Kauf von ländlichem Grund in Portugal von Rechtsanwalt und Advogado Dr. Alexander Rathenau (veröffentlicht in der Zeitschrift der Deutsch-Portugiesischen Industrie- und Handelskammer impakt 04-07, 2012, S. 11-15; zweisprachig - deutsch und portugiesisch). Den Beitrag finden Sie hier.
04.01.2012: Einzigartiges Immobilienurteil: Erwerb des mit der Hypothek belasteten Hauses durch die Bank tilgt die volle Darlehensschuld! Das Amtsgericht Portalegre hat am 04.01.2012 ein einzigartiges Urteil im Immobilienrecht gefällt, das bereits rechtskräftig ist. Das Gericht entschied, dass der Erwerb des Haus durch die Bank grundsätzlich die volle Darlehensschuld tilgt. Die Bank hatte dem Schuldner am 18.01.2006 ein Darlehen in Höhe von 117.500 € für den Kauf eines Hauses gewährt. Zur Sicherheit wurde zu Gunsten der Bank eine Hypothek auf die Immobilie bestellt. Der Schuldner konnte den Kredit nicht mehr bedienen. Mitsamt Zinsen belief sich die Darlehensschuld mittlerweile auf 129.521,52 €. Die Bank beantragte daraufhin die Zwangsversteigerung der Immobilie. Der Verkehrswert der Immobilie wurde auf 117.500 €, d.h. in gleicher Höhe des im Jahr 2006 gewährten Darlehens, festgesetzt. Die Bank hat das einzige Kaufangebot im Rahmen der Versteigerung abgegeben. Das Angebot betrug 82.250 €, d.h. exakt 70 % des Verkehrswertes. Dabei handelt es sich um das Mindestangebot, das gesetzlich zulässig ist. Die Bank erhielt daraufhin den Zuschlag und beantragte, den Schuldner zu verurteilen, den Differenzbetrag (82.250 € - 129.521,52 €) in Höhe von 47.271,52 € zu zahlen. Das Gericht entschied, dass die restliche Schuld nur (117.500 € - 129.521,52 €) 12.021,52 beträgt. Die Bank handele rechtsmissbräuchlich, wenn sie in Kenntnis des Verkehrswertes (117.500 €) nur 82.250 € biete und nachträglich die Differenz zwischen dem Verkehrswert und Kaufangebot geltend mache. Laut dem Experten im Immobilienrecht, Rechtsanwalt und Advogado Dr. Rathenau, folgt das Gericht einer Tendenz, die auch in der spanischen Rechtsprechung zu erkennen ist und im US-Amerikanischen Recht gang und gäbe ist. Nach Ansicht des Experten widerspricht das Urteil, das keinen Präzedenzfall begründet, portugiesischem Recht. Die Bank habe nach geltendem Recht einen Anspruch auf die Zahlung des Differenzbetrages in Höhe von 47.271,52 €, da sie durch die Abgabe des Mindestangebots in Höhe von 82.250 € im Rahmen der Zwangsvollstreckung rechtskonform gehandelt habe. Vielmehr müsse der Gesetzgeber hierzu eine Regelung verabschieden, bevor ein Gericht aus moralischen Gründen durch die extensive Anwendung der Missbrauchsnorm ein solches Urteil fällt. Aufgrund der Praxisrelevanz debattiert das Parlament bereits über dieses Thema. Infolge der Zahlungsunfähigkeit vieler Darlehensschuldner wurden im Jahr 2012 bereits über 2.500 Immobilien durch Banken erworben. Das vollständige Urteil des Amtsgerichts Portalegre kann unter www.anwalt-portugal.de/5.html heruntergeladen werden. Quelle: Monatsmagazin "Entdecken Sie Algarve", Juni 2012.
01.01.2012: Hauseigentümer aufgepasst! Ab dem 01.01.2012 werden Häuser und sonstige bauliche Anlagen von Amts wegen durch das Finanzamt bewertet. Diese sogenannte avaliação geral betrifft alle Häuser, die noch nicht nach den Regeln des Grundsteuergesetzes, das im Jahr 2004 in Kraft getreten ist, neu bewertet wurden. Die bisherige Pflicht des Hauseigentümers, in bestimmten Situationen, wie z.B. nach dem Hauskauf, auf eigene Initiative die Neubewertung zu beantragen, entfällt. Die Neubewertung wird dem Steuerpflichtigen vom Finanzamt mitgeteilt. Stimmt er nicht damit überein, kann eine zweite Bewertung beantragt werden. Die zweite Bewertung wird durch einen unabhängigen Schätzer vorgenommen (perito avaliador). Gegen die Entscheidung kann noch gerichtlich im Rahmen der Anfechtungklage vorgegangen werden. Von dieser Aktualisierung sind ca. 5,2 Mio Immobilien betroffen. Der Experte im Immobilienrecht, Rechtsanwalt und Advogado Dr. Rathenau spricht von einer Gesetzesänderung, die nicht nur zu einer Erhöhung der Grundsteuer führen wird, sondern jeden Immobilieneigentümer mit illegalen Gebäuden oder Gebäudeteilen alarmieren sollte. Laut dem Experten wird das Finanzamt nämlich direkt bei der Gemeinde die Übermittlung der Architekturpläne des Hauses für die Neubewertung anfordern. Liegen keine genehmigten Architekturpläne vor oder gehen aus dem Steuerkataster Gebäude oder Gebäudeteile hervor, die nicht genehmigt wurden, wird die Gemeinde darüber zwangsläufig informiert. Die Gemeinde hat dann – in Kooperation mit dem Hauseigentümer – die Pflicht, das Haus notfalls zu vermessen. „Eine Welle an baurechtlichen Beseitigungsverfügungen ist zu erwarten“, sagt der Experte. Damit die Steuerpflichtigen sich an die höhere Steuer „gewöhnen“ können, sieht die Gesetzesänderung eine Kappungsgrenze in der Höhe der Grundsteuer für die Steuerjahre 2012 und 2013 vor: Die Grundsteuer darf in diesen beiden Jahren nicht höher als die Steuer des jeweiligen Vorjahres zuzüglich 75 € oder 1/3 der Differenz zwischen dem neuen Einheitswert und der Höhe der Grundsteuer im Jahr 2011, je nachdem, welcher Betrag höher ist, ausfallen.
18.07.2011: Aktuelle Veröffentlichung: Seit dem 18. Juli 2011 kann die von der Deutsch-Portugiesischen AHK herausgegebene über 100 Seiten umfassende Broschüre "Immobilien in Portugal - Juristischer Rat und praktische Tipps" erworben werden. Die Broschüre kostet 30 € und kann über die AHK erworben werden (Frau Nunes, E-Mail: claudia-nunes(ad)ccila-portugal.com). Hier können Sie die Power-Point-Präsentation im Pdf-Format herunterladen (Teil der Präsentation waren auch folgende Dokumente: Grundbuchauszug, städtischer Steuerkatasterauszug und ländlicher Steuerkatasterauszug).
11.01.2011: Wichtige Entscheidung der Finanzdirektion zur Steuerdiskriminierung beim Immobilienverkauf: Finanzdirektion Faro gab am 11.1.2011 im gerichtlichen Klageverfahren deutschem Staatsbürger Recht (Bericht aus der Presse).
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